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第18部分（第2页）

北京房地产界完全明白，在寸土寸金的西城区进行土地一级市场开发意味着什么。

2002年底，在华远新时代举行周岁庆典之际，任志强不但出了本名为《任人评说》的书，而且喊道：“华远地产回来了”，宣布华远地产已经完成股份制改组，将诞生仅一年的华远新时代更名为“北京华远地产股份有限公司”。

伴随着任志强“华远地产回来了”的呐喊声，再度崛起的华远地产，以迅速壮大的资本规模，以咄咄逼人的战略布局，以跻身于“2002年北京楼市十大热销楼盘”的海润国际公寓以及其他正在运作的项目，以及创新的理念和行为方式，再度开创着地产界一个又一个神话。

任志强假寐，众皆竖耳；任志强拔剑，众皆悚然。

“鸡蛋换粮票”之梅开二度（1）

继1992年潘石屹用“鸡蛋”从任志强手中换得“粮票”后，2004年，缺地的潘石屹再次找到了有地但有些缺钱的任志强，要跟他再次上演“粮票换鸡蛋”的故事。只是，这次的交换并不像第一次那么顺利，并且出人意料的是，在用“粮票”换了潘石屹手中的“鸡蛋”后，任志强用这个“鸡蛋”换了更多的“粮票”。

潘石屹的“鸡蛋换粮票”

2004年，北京市颁布的4号文件规定从2004年1月9日起，所有的土地出让都必须“招拍挂”。这对于潘石屹来说是喜忧参半，喜的是所有的政策规定都清楚了，他不用再摸黑走路了，可忧的是政策的方向与自己预期的相反，他成了手上没地的房地产商了。

土地和资金是房地产商的两大基本元素，缺了土地的房地产商就如同断了奶水的小孩，无法茁壮成长。2004年的潘石屹已经成长为一名比较专业的房地产商了，因此他很明白作为一个有着远大理想的房地产商，要想保持自己在业界的腕级地位，必须尽快改变自己目前这种“断粮”的现状。

俗话说“巧妇难为无米之炊”，潘石屹深深明白自己需要新的开发项目，也清楚新项目的来源无非两点，一是政府公开招标拍卖的土地，二是政府允许继续开发的项目。

于是，2004年2月27日，潘石屹在他们自己公司办的SOHO小报网上发了一个帖子：　凡是4号文件认可的“粮票”，即计委的立项，他们都愿意用“鸡蛋”（钱）换，欢迎有未过期的“粮票”的尽快来找我们。基本条件是：　20万平方米以上。

我们都知道“囤地”有众多好处，一是可以保证房地产开发商项目开发的可持续性，二是土地升值效应明显。

而“囤钱”呢，似乎只有保证资金的流转充足了才行，不过通货膨胀下的货币贬值也不是好玩的。

但是，2004年出台的71号令彻底封杀了“土地协议出让”这个在中国积习已久的方式（71号令规定，2004年8月31日前是清理协议土地出让的最后期限，俗称“8·31土地大限”）。这一号令让大量准备在自家“囤地”上大赚一笔的开发商感到了迎面而来的阵阵杀气。于是，这群后背发凉的囤地者们饥不择食地到处寻找买家。

正是基于这样一个判断，潘石屹在粮票的选择上颇为苛刻。自从潘石屹要“断粮”的消息传出后，据说每天有十几个拿着“粮票”的地主们到他那儿排队换“鸡蛋”。出人意料的是，虽然这些项目交换的价格不高，有的甚至打了对折，但都没能换走潘石屹手中的“鸡蛋”。

当然，没有饥不择食并不说明肚子不饿，潘石屹虽然“挑食”，但也绝不能空腹久等。他以迅雷不及掩耳之势逐一排查目标，最终瞄上了任志强正在开发中的尚都国际中心。

相对那些不具备尽快开工条件的土地、不符合潘石屹的产品选择或地点选择的土地、危急到发不出工资的地步的小地主们，以及许多尚不能成为“粮票”的半成品，任志强的尚都国际中心就像一块色香味俱佳的大蛋糕，让饿得前胸贴后背的潘石屹非常眼馋。

可自古便宜无好货，好货不便宜。尚都国际中心是CBD核心区标志性建筑之一，紧邻东大桥路（CBD核心区的西沿线），背靠CBD，面向第一使馆区，东侧与新城国际仅隔一条40米的规划路，南侧与世贸国际公寓二期相接，位于朝外商圈、建外商圈与CBD频密互动的交通要塞。尚都国际中心总规模30万平方米，集写字楼、产权式商务酒店、商务公寓、时尚休闲特色商业街于一体，分三期开发，目前一期已经封顶。

“鸡蛋换粮票”之梅开二度（2）

尚都国际中心拥有优越的地理位置，并且从完工的第一期销售来看，市场前景看好。用潘石屹自己的话说，选择与华远的尚都国际合作，是看上了尚都优越的地理位置，手续齐全，再加上他自己有在CBD区域做SOHO现代城与建外SOHO的成功经验。

所以，虽然尚都项目是个出价最高的硬骨头，却偏偏成为了他首选的目标，尚都优越的地理位置、前期项目的形象、特殊的产品设计，与新城国际、财富中心、嘉里中心、美国使馆等紧密相连的集聚效应，已完成的前期土地拆迁、出让金交纳、扩初设计、规划审批等准备工作，这一切都高高地吊起了潘石屹的胃口。

但是，但凡商人都是精明的，就算明知道是大肥肉一块，也会拼命压价，以求赚得最多的钱。

当时，业界都认为任志强不会将尚都国际卖给潘石屹，因为尚都国际是任志强手上的一个好项目，比万通新世界要好卖得多。另外，任志强和潘石屹关系一向不好，这些年两人总是争吵不断。

然而事实却出乎所有人的预料，独断专行的任志强顶住了公司的强大压力，在与潘石屹谈判不到两天后，就决定将尚都国际卖了，并开出了价。不过这个价是天价，是北京城当时的“地王”，与潘石屹自己提出的价格足足相差了3000元平方米。

潘石屹为此很郁闷地说：“我们的确要‘断顿’了，但这不意味着他就可以漫天要价。现在北京还没有一块地能高出他的报价。”

但任志强自有他卖高价的理由：“潘石屹要换‘粮票’，但他却拿‘粗粮票’的价钱换我手中的‘细粮票’，这怎么成？”

由于价格谈不拢，这事就一直僵持着。但天公作美，“转折”在不经意间到来。

一天，北京某媒体举办一次小型座谈会，任志强和潘石屹先到，潘石屹讲完后正准备离开，首都创业集团的老总刘晓光就到了。刘晓光拉住潘石屹说：“小潘，那件事就这么定了，周五晚上9点我们再到贵宾楼饭店谈一次。”

善于察言观色的潘石屹注意到任志强在听到这句话时，脸色有了些变化。混迹商场多年的潘石屹不难推断，任志强将刘晓光口中的那件事理解成了又一桩“粮票换鸡蛋”的交易。

商场如战场，知己知彼，百战不殆，这一次偶然发现让潘石屹了解到任志强对他自己手中“鸡蛋”的重视程度。精明的潘石屹不仅没有当场点破这个误会，反而利用任志强的这次“误会”与之定下了见面时间，而且加上软磨硬泡之手段一举敲定了合作条件。

这正是无心插柳柳成荫，刘晓光在无意之中配合潘石屹设了个巧妙的局。

根据合作协议，此次采用了股权合作的形式，即SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心的整体开发中。在一个共同的项目公司中，大股东是SOHO中国，持60％股份，负责二、三期开发；小股东是华远，持40％股份，负责一期销售，等到一期卖完之后，退出该项目公司，由SOHO中国全权负责该项目。尚都国际中

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